Splošni pogoji

Na podlagi določila 15. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) je nepremičninska družba PAK INVEST d.o.o., Šmartinska cesta 152, 1000 Ljubljana dne 03.05.2016 sprejela naslednje

SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA

OPRAVLJANJA STORITEV POSREDOVANJA V PROMETU

Z NEPREMIČNINAMI

1. Uvodne določbe

1. člen

Izrazi uporabljeni v Splošnih pogojih poslovanja v moški slovnični obliki veljajo za moško in za žensko osebo.

Izrazi uporabljeni v teh Splošnih pogojih poslovanja imajo naslednji pomen:

Nepremičninska družba: PAK INVEST d.o.o., Šmartinska cesta 152, 1000 Ljubljana

Nepremičninski posrednik: fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu

Naročitelj: je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju

Ožji družinski član naročitelja: naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v izvenzakonski skupnosti, v skladu s predpisi, ki urejajo zakonsko zvezo in družinska razmerja, njuni otroci ali posvojenci, njuni starši ali posvojitelji, osebe, ki jih je naročitelj dolžan preživljati

Z naročiteljem povezane osebe:

• če je naročitelj fizična oseba : (1) oseba, ki je z naročiteljem v sorodu ali svaštvu do vključno drugega kolena v ravni ali stranski vrsti, (2) pravne oseb, v katerih ima naročitelja ali njegov družinski član posamič ali skupno udeležbo, ki mu omogoča izvrševanje 25% ali več glasovalnih pravic v tej pravni osebi, (3) pravne osebe, v katerih naročitelj ali njegov družinski član opravljajo funkcijo vodenja ali nadzora;
• če je naročitelj pravna oseba : (1) pravne osebe, ki po zakonu, ki ureja gospodarske družbe, štejejo za povezane družbe naročitelja ali njegovega ožjega družinskega člana, (2) fizične osebe, ki imajo pravno ali dejansko vpliv oz. možnost vpliva na odločanje organov vodenja naročitelja

Tretja oseba : oseba, ki jo nepremičninski posrednik skuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino

Provizija: plačilo za posredovanje

Drugi izrazi uporabljeni v teh Splošnih pogojih poslovanja imajo pomen, kot ga določa Zakon o nepremičninskem posredovanju.

2. člen

Ti Splošni pogoji poslovanja so sestavni del  vsake pogodbe o posredovanju, ki jo z nepremičninsko družbo sklene naročitelj. V primeru, da pogodba o posredovanju posamezno vprašanje določa drugače, kot ti Splošni pogoji poslovanja, veljajo določila pogodbe, v kolikor niso v nasprotju s kogentnimi določbami Zakona o nepremičninskem posredovanju ali drugih zakonov.

Ti Splošni pogoji poslovanja se smiselno uporabljajo tudi v primeru, ko nepremičninska družba sklene z naročiteljem pogodbo o zastopanju.

1. Storitve posredovanja pri nakupu, prodaji ali menjavi nepremičnine

3. člen

Na podlagi sklenjene Pogodbe o posredovanju pri nakupu, prodaji ali menjavi nepremičnine se nepremičninska družba za provizijo iz IV. poglavja teh Splošnih pogojev poslovanja zavezuje opraviti naslednje storitve:

1. Sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
2. Seznanitev naročitelja s tržnimi razmerami, ki so pomembne za določitev prodajne oz. nakupne cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti in višino stroškov notarskih storitev, stroškov vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja ter seznanitev z določbami Energetskega zakona (Ur.l. št. 17/2014) glede nujnosti pridobitve energetske izkaznice za stavbe in posamezne dele stavbe, ki se prodajajo ali menjajo ter glede obveznosti navajanja energetskih kazalnikov o energetski učinkovitosti stavbe oz. posameznega dela, ki se prodaja ali menja, že ob oglaševanju in z globami, ki so predpisane v primeru kršitev teh obveznosti;
3. Ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine na podlagi listinske dokumentacije naročitelja, vpogledi v javno dostopne evidence glede nepremičnine;
4. Pridobitev listin o nepremičnini, ki so javne dostopne (izpiski iz zemljiške knjige)
5. Ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine na podlagi ogleda nepremičnine s strani nepremičninskega posrednika in opozarjanje naročnika na ugotovljene napake;
6. Seznanjanje naročitelja z dejanskim in pravnim stanjem nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
7. Pridobitev potrdila o namenski rabi in drugih morebitnih potrdil (potrdilo o spremembi namembnosti) za nepremičnino, ki je predmet posredovanja, če je tako potrdilo na podlagi posebnega predpisa potrebno;
8. Pomoč in svetovanje v postopkih prodaje kmetijskega zemljišča;
9. Oglaševanje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način;
10. Prizadevanje naročitelja spraviti v stik s tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev nameravanega posla;
11. Organizacija ogledov nepremičnine, prisostvovanje na ogledih nepremičnine ali na podlagi posebnega naročila naročitelja samostojno izvajanje ogledov nepremičnine;
12. Telefonsko in e-poštno komuniciranje s strankami;
13. Pisna opozorila, obvestila, potrdila;
14. Sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla;
15. Svetovanje pri določitvi vsebine prodajne oz. menjalne pogodbe;
16. Sestava standardne oz. tipske prodajne oz. menjalne pogodbe;
17. Zagotovitev navodil za veljavno sklenitev pogodbe.

4. člen

Na podlagi posebnega in izrecnega dogovora v pogodbi o posredovanju se nepremičninska družba lahko zaveže za naročitelja za posebno plačilo opraviti tudi naslednje storitve:

1. Sestava nestandardne oz. netipske prodajne oz. menjalne pogodbe pri pogodbenem odvetniku nepremičninske družbe;
2. Pridobitev cenilnega elaborata;
3. Pridobitev prevodov listin;
4. Sestava primopredajnih listin in prisotnost pri primopredaji nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
5. Zastopanje v postopkih pridobivanja soglasij, dovoljenj ali drugih dokumentov, ki so piotrebni za sklenitev pogodbe (razen energetske izkaznice);
6. Zastopanje v davčnem postopku;
7. Urejanje pravnega stanja nepremičnine;
8. Organizacija overitve podpisa pri notarju ali organizacije naroka v primeru sklenitve pogodbe v obliki notarskega zapisa;
9. Zastopanje v postopku vpisa pogodbe, ki je bila predmet posredovanja, v zemljiško knjigo;
10. Druge storitve po ceniku nepremičninske družbe.

Nepremičninska družba storitve iz prejšnjega odstavka tega člena zaračuna naročitelju v skladu z veljavnim cenikom nepremičninske družbe.

• Storitve posredovanja pri oddaji, najemu oz. zakupu nepremičnine

5. člen

Na podlagi sklenjene Pogodbe o posredovanju pri oddaji, najemu oz. zakupu nepremičnine se nepremičninska družba za provizijo iz IV. poglavja teh Splošnih pogojev poslovanja zavezuje opraviti naslednje storitve:

1. Sklenitev pogodbe o posredovanju;
2. Seznanitev naročitelja s tržnimi razmerami, ki so pomembne za določitev najemnine oz. zakupnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju, višino davčnih obveznosti, z možnostmi in prednostmi sklenitve najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, seznanitev naročitelja z morebitnimi drugimi stroški v zvezi s sklenitvijo najemne oz. zakupne pogodbe ter seznanitev naročitelja z določbami Energetskega zakona (Ur.l. št. 17/2014) glede nujnosti pridobitve energetske izkaznice za stavbe in posamezne dele stavbe, ki se oddajajo ter glede obveznosti navajanja energetskih kazalnikov o energetski učinkovitosti stavbe oz. posameznega dela, ki se oddaja, že ob oglaševanju in z globami, ki so predpisane v primeru kršitev teh obveznosti ;
3. Ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine na podlagi listinske dokumentacije naročitelja, vpogledi v javno dostopne evidence glede nepremičnine;
4. Pridobitev listin o nepremičnini, ki so javne dostopne (izpiski iz zemljiške knjige)
5. Ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine na podlagi ogleda nepremičnine s strani nepremičninskega posrednika in opozarjanje naročnika na ugotovljene napake;
6. Seznanjanje naročitelja z dejanskim in pravnim stanjem nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
7. Pomoč in svetovanje v postopkih zakupa kmetijskega zemljišča;
8. Oglaševanje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način;
9. Prizadevanje naročitelja spraviti v stik s tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev nameravanega posla;
10. Organizacija ogledov nepremičnine, prisostvovanje na ogledih nepremičnine ali na podlagi posebnega naročila naročitelja samostojno izvajanje ogledov nepremičnine;
11. Telefonsko in e-poštno komuniciranje s strankami;
12. Pisna opozorila, obvestila, potrdila;
13. Sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla;
14. Svetovanje pri določitvi vsebine najemne oz. zakupne pogodbe;
15. Sestava standardne oz. tipske najemne oz. zakupne pogodbe;

6. člen

Na podlagi posebnega in izrecnega dogovora v pogodbi o posredovanju se nepremičninska družba lahko zaveže za naročitelja za posebno plačilo opraviti tudi naslednje storitve:

1. Sestava nestandardne oz. netipske najemne oz. zakupne pogodbe pri pogodbenem odvetniku nepremičninske družbe;
2. Pridobitev prevodov listin;
3. Sestava primopredajnih listin in prisotnost pri primopredaji nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
4. Organizacija naroka v primeru sklenitve pogodbe v obliki (neposredno izvršljivega) notarskega zapisa;
5. Druge storitve po ceniku nepremičninske družbe.

Nepremičninska družba storitve iz prejšnjega odstavka tega člena zaračuna naročitelju v skladu z veljavnim cenikom nepremičninske družbe

1. Provizija, cene in stroški

7. člen

Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila provizije, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Provizija zapade v plačilo na dan sklenitve pogodbe, pri kateri je nepremičninska družba posredovala.

Naročitelj je dolžan plačati provizijo tudi, če pogodbe sklene njegov družinski član ali z naročiteljem povezana oseba.

V primeru, da je pri pravnem poslu, pri katerem je nepremičninska družba posredovala, sklenjena predpogodba ali pogodba o ari ter plačana ara, je nepremičninska družba upravičena do plačila celotne provizije, tudi če kasneje ne pride do sklenitve glavne pogodbe. Kot vrednost za določitev plačila provizije se upošteva vrednost nepremičnine, za katero bo ali bi morala biti sklenjena glavna pogodba. V primeru sklenitve predpogodbe ali pogodbe o ari, provizija zapade v plačilo s sklenitvijo predpogodbe oz. z izročitvijo/plačilom are. Če je po predpogodbi ali pogodbi o ari sklenjena glavna pogodba, pripada nepremičninska družbi samo ena provizija.

Če pogodbeni stranki pogodbe, pri kateri je posredovala nepremičninska družba, od sklenjene pogodbe kasneje odstopita ali je pogodba na kakršenkoli način kasneje razvezana, razveljavljena oz. pride do prenehanja njene veljavnosti, to ne vpliva na pravico nepremičninske družbe do plačila provizije.

Nepremičninska družba je upravičena do celotne provizije tudi v primeru, da po sklenitvi pogodbe o posredovanju in še v roku šestih mesecev po njenem prenehanju, nameravani pravni posel, ki je bil predmet posredovanja, ali pravni posel, ki služi bistveno enakemu namenu kot nameravani pravni posel, ki je bil predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik nepremičninska družba sklene naročitelj, njegov ožji družinski član ali z naročiteljem povezana oseba.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja in sicer v višini ene četrtine (1/4) dogovorjene provizije, če je nepremičninska družba že opravila katero od storitev iz 3. ali 5. člena teh Splošnih pogojev poslovanja (razen 1. točke 1. odstavka obeh navedenih členov – sklenitev pogodbe o posredovanju). Če je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član oz. z naročiteljem povezana oseba, je nepremičninska družba upravičena do celotne provizije iz 9. oz. 11. člena teh Splošnih pogojev poslovanja.

8. člen

Plačilo za storitve nepremičninske družbe, ki so navedene v 3. in 5. členu teh Splošnih pogojev poslovanja, je vključeno v provizijo za posredovanje. V primeru, da kateri od poslov navedenih v 3. in 5. členu teh splošnih pogojev poslovanja ni bil potreben oz. ga je na lastno željo opravil naročitelj sam, je nepremičninska družba upravičena do celotne provizije in naročitelj nima pravice zahtevati znižanja plačila.

Plačilo za storitve navedene v 4. in 6. členu teh Splošnih pogojev poslovanja oz. druge morebitne storitve po posebnem pisnem naročilu naročitelja, nepremičninska družba obračuna po svojem ceniku, ki je veljal na dan sklenitve pogodbe o posredovanju.

Naročitelj v vsakem primeru krije sam stroške pridobivanja manjkajoče listinske dokumentacije, upravnih in sodnih taks oz. drugih pristojbin, notarske stroške, stroške cenilcev in izvedencev ter stroške oglaševanja v sredstvih javnega obveščanja, v katerih naročitelj izrecno zahteva objavo.

9. člen

V primeru posredovanja pri nakupu ali prodaji nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini največ 4 % pogodbene vrednosti nepremičnine, povečano za pripadajoči DDV. Če se pogodbena cena nepremičnine obračuna z DDV, velja kot pogodbena cena končna cena, ki vključuje tudi DDV. V pogodbeno vrednost se vštevajo vsa plačila, ki jih kupec opravi prodajalcu, vključno s kakršnim koli plačilom za vgrajeno ali nevgrajeno opremo in pritikline in sicer ne glede na to, ali so oprema in pritikline predmet pogodbe o prodaji nepremičnine ali pa ločenega pravnega posla.

Kadar nepremičninska družba posreduje pri prodaji in nakupu za obe pogodbeni stranki (prodajalca in kupca), ima pravico od njiju zahtevati polovico provizije od vsake pogodbene stranke. Skupna provizija ne sme presegati 4% pogodbene vrednosti.

Kadar nepremičninska družba posreduje pri sklenitvi menjalne pogodbe, se kot pogodbena vrednost upošteva skupna pogodbena vrednost vseh nepremičnin, ki se menjajo. V tem primeru ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini 4% od skupne pogodbene vrednosti vseh nepremičnin, ki se menjajo, in pripadajoči DDV. Provizijo so v primeru menjalne pogodbe nepremičninski družbi pogodbene stranke dolžne plačati po enakih delih, razen če v pogodbi o posredovanju ni drugače dogovorjeno.

10. člen

V kolikor je pogodbena cena (prodajna  ali menjalna) manjša od 10.000,00 EUR, znaša provizija nepremičninske družbe, ne glede na pogodbeno vrednost 400,00 EUR povečano za pripadajoči DDV.

11. člen

V primeru posredovanja pri sklenitvi najemne oz. zakupne pogodbe ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini enomesečne najemnine oz. zakupnine, povečane za pripadajoči DDV za najemno oz. zakupno obdobje do dveh let. V primeru da je najemno oz. zakupno razmerje sklenjeno za obdobje več kot dveh let, ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini dvomesečne najemnine oz. zakupnine, povečane za pripadajoči DDV.

Kadar nepremičninska družba posreduje pri najemu oz. zakupu za obe pogodbeni stranki (najemnika in najemodajalca), ima pravico od vsakega zahtevati celotno provizijo iz prejšnjega člena.

1. Druge določbe

12. člen

Vse informacije, ki jih naročitelj pridobi pri nepremičninski družbi, so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost, razen informacije in podatki, ki so javno dostopni.

Nepremičninska družba se zavezuje osebne podatke naročitelja varovati v skladu s predpisi o varstvu osebnih podatkov. Naročitelj daje vnaprejšnje soglasje, da se njegovi podatki lahko uporabljajo in računalniško obdelujejo zaradi poslovanja nepremičninske družbe.

13. člen

Naročitelj je dolžan na lastne stroške pridobiti energetsko izkaznico za stanovanjsko stavbo ali njen posamezen del, ki je predmet prodaje, menjave ali oddaje in jo posredovati nepremičninski družbi.

14. člen

V primeru nesoglasij pri razlagi ali uporabi teh Splošnih pogojev poslovanja, bosta nepremičninska družba in naročitelj nesoglasja skušala rešiti sporazumno. Naročitelj in nepremičninska družba se lahko v okviru sporazumnega reševanja spornih vprašanj odločita za postopek mediacije. Če do sporazumne rešitve ne bo prišlo, je pristojno sodišče v Ljubljani.

15. člen

Ti Splošni pogoji poslovanja veljajo od dne 01.05.2015.

Ljubljana, dne 03.05.2016

PAK INVEST d.o.o.

Direktor Damir Pavlović